Der Verkehrswert (Marktwert) ist der Preis, der am Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr voraussichtlich erzielt werden kann – unter Berücksichtigung von Lage, Zustand, Nutzung, Rechten/Lasten und Marktgegebenheiten. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse sollen dabei nicht maßgeblich sein.

Nein. Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten gehören nicht in den Marktwert. Sie sind Anschaffungsnebenkosten und kommen erst „oben drauf“, wenn du den Gesamtkapitalbedarf berechnest.

• Vergleichswertverfahren: wenn ausreichend vergleichbare Verkäufe vorliegen (häufig bei Grundstücken und Eigentumswohnungen).

• Ertragswertverfahren: bei Renditeobjekten, bei denen die Mieteinnahmen im Vordergrund stehen (z. B. Mehrfamilienhaus, Büro, Einzelhandel).

• Sachwertverfahren: bei eigengenutzten Objekten oder wenn Erträge nicht typisch/maßgeblich sind (z. B. Einfamilienhaus, Sonderimmobilien).

Die Verfahren liefern zunächst einen vorläufigen Rechenwert. Erst durch Marktanpassung (Marktbewegungen, Faktoren) und objektspezifische Anpassungen (z. B. Reparaturstau, besondere Rechte/Lasten, Zuschnitt, Modernisierung) wird daraus ein plausibler Marktwert.

• Marktanpassung: betrifft das allgemeine Marktniveau (z. B. Sachwertfaktor, Marktlage, Preisniveau).

• Objektspezifische Anpassung: betrifft Besonderheiten des konkreten Objekts (z. B. Modernisierungsbedarf, außergewöhnliche Mängel, besondere Ausstattung oder Rechte).

Der Liegenschaftszinssatz ist vereinfacht die „marktübliche Verzinsung“ für eine bestimmte Grundstücks-/Objektart. Er bildet Risiko und Renditeerwartung am Markt ab und wird im Ertragswertverfahren u. a. für die Bodenwertverzinsungund den Barwertfaktor genutzt.

Im Ertragswertverfahren wird der Boden separat betrachtet. Die Bodenwertverzinsung ist der Betrag, der als „Verzinsung des Bodens“ vom Jahresreinertrag abgezogen wird, damit der verbleibende Reinertrag den baulichen Anlagen zugerechnet werden kann.

Der Barwertfaktor (Rentenbarwertfaktor) kapitalisiert den Reinertrag der baulichen Anlagen über die Restnutzungsdauer bei gegebenem Liegenschaftszinssatz. Er macht aus einem jährlichen Reinertrag einen heutigen Wert („Barwert“).

Weil sie unterschiedliche Logiken abbilden:

• Der Ertragswert hängt stark von Mieten, Kosten, LZS und Markterwartungen ab.

• Der Sachwert orientiert sich an Herstellungs-/Substanzwerten und wird über den Sachwertfaktor an den Markt angepasst.
  Unterschiede entstehen häufig durch regionale Zahlungsbereitschaft, Faktoren, Zustand/Modernisierung und Annahmen zu Kosten.

Der Sachwertfaktor ist ein Marktanpassungsfaktor, der den vorläufigen Sachwert an das aktuelle Preisniveau des Marktes anpasst. Häufig liegt er unter oder über 1, je nachdem, ob der Markt Substanzwerte eher „abschlägt“ oder „aufschlägt“.